Изменения в программах льготной ипотеки для индивидуального жилищного строительства с 1 февраля 2026 года

С 1 февраля 2026 года в России вступили в силу новые правила предоставления льготной ипотеки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ключевым нововведением стало ограничение: теперь семья может оформить только одну льготную ипотеку. Эти изменения коснулись, в том числе, и существенно популярной сельской ипотеки.

В Новосибирске специалисты Центра «Малоэтажный Новосибирск» провели встречу с представителями строительного рынка и ведущих банков, чтобы обсудить введённые условия. Термин «одна льготная ипотека – в одни руки» стал основополагающим: теперь супруги обязаны быть созаемщиками, а зарегистрировать жильё по семейной ипотеке можно, лишь подтвердив совместное проживание с ребёнком и предоставив полный пакет документов.

Новые правила по программам

Семейная ипотека для строительства или приобретения частного дома по-прежнему предоставляется по ставке 6% при условии страхования жизни, минимальный первоначальный взнос – превышает 20%. Максимальная сумма кредита – до 6 миллионов рублей, но возможен «сверхлимит»: всё, что превышает основную сумму, выдаётся по более высокой, средней взвешенной ставке.

Ипотеку можно оформить и на участок для дальнейшего строительства дома, но первоначальный взнос потребуется по каждому договору: и на землю, и на стройку. Так, чтобы получить кредит на строительство дома и купить участок, нужно иметь собственными средствами не менее 1,8 миллионов рублей.

Изменения коснулись и порядка оформления. Если ранее можно было взять разные ипотеки супругами или оформить на каждого из них, то сейчас допускается только одна семья – одна льготная ипотека. Исключения касаются только случаев рождения второго ребёнка и полного закрытия предыдущей ипотеки.

Жёстче стали условия и по сельской ипотеке

Субсидии теперь доступны для ограниченного круга лиц: участников специальной военной операции и их семей, работников агропромышленного комплекса, медицины, образования и социальных учреждений на селе. Требования к стажу – не менее года, причем на последнем месте работы – не менее четырёх месяцев. Условия ужесточены: если, например, вдова участника СВО воспользовалась ипотекой, повторно выйти замуж она не сможет в течение ближайших пяти лет. Также при увольнении с профильной работы ставка кредита автоматически увеличивается и есть полугодовой срок для поиска нового места.

Кредит можно оформить на покупку или строительство дома, на достройку уже имеющегося объекта, на возведение таунхауса. Возраст дома при покупке у частных лиц – не более 5 лет, у юридических – не более 3 лет.

Участники рынка о новых правилах

Эксперты отмечают, что даже при использовании льгот тяжело уложиться в лимит: средняя стоимость покупки участка с подрядом достигает 19 миллионов рублей, а ставки по сверхлимиту доходят до 16%. Первоначальный взнос, например, может составлять до 4 миллионов рублей, а ежемесячный платёж превышает 200 тысяч рублей. Возможности рефинансировать кредит в том же банке при снижении ключевой ставки нет.

Также у участников рынка вызывает обеспокоенность тот факт, что для ИЖС нет отдельной целевой программы кредитования. Банки предлагают проекты покупки готового дома, участка, либо строительства – но оформить ипотеку на уже строящийся индивидуальный жилищный объект невозможно. Застройщики считают, что при текущем уровне цен — даже с учётом существующего лимита и возможности «сверхлимита» — приобрести дом и участок большинству семей не под силу.

Строительная отрасль выступает за появление специализированной льготной программы для ИЖС, чтобы поддержать спрос и сделать кредитование в малоэтажном секторе столь же доступным, как в многоквартирном строительстве.

Выводы

С принятием новых правил государство ужесточило доступ к льготной ипотеке, ограничив семьи одним кредитом и сузив круг получателей субсидий по сельской ипотеке. Участники рынка выражают надежду на дальнейшее совершенствование программ – прежде всего, появление отдельной ипотеки для строительства собственных домов, значительно большей гибкости в условиях выдачи кредитов и увеличения максимальных сумм.